恒大“思变”:增、控、降三字诀

专栏号作者 节点财经 / 砍柴网 / 2020-04-01 22:52
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撰写 | 威连

编辑 | 森淼

来源|节点财经

3月31日,中国恒大(HK.3333)也交出了自己的2019年成绩单。

报告显示,恒大2019年实现合约销售额6011亿元,核心利润408.2亿元,资产负债率77.9%,现金余额2287.7亿元。

在房地产市场进入寒冬的大环境下,恒大的各项核心经营指标领先同行,做好基本盘的基础上,恒大计划开启大刀阔斧的战略转型,以实现稳健发展。

财报发布会上,恒大集团董事会主席许家印宣布,公司将从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略,要用最大的决心、最大的力度,把负债降下来。

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4775.6亿营收与8000亿目标

财报显示,2019年恒大总收入为4775.6亿元,同比增长2.4%;毛利润为1329.4亿元,毛利率为27.8%;净利润为335.4亿元,净利润率为7%。

从收入结构来看,恒大的主要收入来自房地产开发业务这一基本盘,2019全年收入为4645.68亿元。此外,恒大物业投资、物业管理服务以及其他业务的营收分别为17.29亿元、67.34亿元、384.38亿元。

公告称,2019年,恒大累计合约销售金额6010.6亿元,同比增长9.0%,自2009年上市以来连续10年刷新年度销售记录。合约销售面积5846.3万平方米,同比增长11.5%,合约销售均价为10281元/平方米。

在土地储备方面,截至2019年末恒大总土储项目876个,分布于中国237个城市,总规划建筑面积2.93亿平方米,土储原值为5273亿元,土储平均成为1800元/平方米。

此外,2020年集团总可售货量预计约1.32亿平方米,全年合约销售目标为6500亿元。2020年1-3月共实现未经审核合约销售1465亿元。

恒大“思变”:增、控、降三字诀

恒大一季度销售及回款对照图

值得一提的是,恒大今年初实施“网上销售”的颠覆性营销革命,实现了一季度业绩“开门红”,既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录,也充分展现恒大实施新战略的巨大成效。

放眼未来,恒大有了清晰而远大的目标。据恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧披露,2020年恒大的销售指标是8000亿,与此同时,恒大每年会保持均衡的增长,到2022年时实现销售额1万亿。

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告别高负债,启动新转型

通过横向对比其他房企的数据不难看出,恒大的多项经营指标依然突出,但负债问题“拖了后腿”。对此恒大提出从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”战略转型。

所谓“高增长”,就是继续发挥线上卖房的巨大优势实现销售高速增长,2020年力争实现销售8000亿,2022年破万亿。疫情期间恒大通过“恒房通”APP率先触网全面启动线上卖房,在百强房企销售额普遍下滑的情况下逆市大涨,一季度实现销售额1465亿,大增23%;销售回款1133亿,大增55%,行业排名第一。

可以说,从降价售房到公开房源价格,恒大不断升级的营销策略让线上售房更趋完善,不仅打破了持续多年的“行规”,以颠覆者的姿态向外界展示了全面转型的决心,同时也助长了未来高增长的信心。

所谓“控规模”,则是要控制土地储备规模,实现土地储备负增长,从今年起总土地储备平均每年要减少3000万平方米左右,到2022年下降至2亿平方米左右。夏海钧表示,恒大的最大优势就在于土地储备,在做出土地价格增长高于利息增长的判断后,恒大通过抓住中国房地产的黄金20年,储备了非常多的低价土地,平均土地成本低至每平方米1800元。

如今恒大拥有2.93亿平米的土地储备,因此可以充分利用现有土地储备,在确保集团持续发展的同时大幅减少支出,为新战略的实施提供有力保障。换言之,适当减少拿地,控制土地规模,有利于回笼现金流,稳定基本盘。

所谓“降负债”,就是要确保负债总额与负债率大幅下降,力争有息负债平均每年下降1500亿,到2022年把总负债降到4000亿以下,负债率达到行业中低水平。如今,“去杠杆”成为政府防控风险的工作重点,而负债过多成为恒大接下来的发展负担,随着不确定的经济形势日益强烈,提高抗风险能力变得尤为重要,因此“降负债”成了恒大接来的战略重点。

业内普遍认为,恒大拥有强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力,这些都是其实现“高增长、控规模、降负债”战略目标的巨大优势和条件。

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战略升级,恒大的破局之道

未雨而绸缪,毋临渴而掘井。近些年来,恒大在不断的探索,通过多次大规模的调整,加快了战略转型步伐。

首先在产业布局上,恒大从单一房企转向多元化布局的发展方向。经过一系列的尝试,恒大最终把重心确定在房地产、大文旅、大健康、新能源汽车等高科技产业领域。

恒大“思变”:增、控、降三字诀

中国恒大集团董事局主席许家印

2019年3月的业绩发布会上,许家印宣布恒大的多元化产业布局已基本完成,最终形成以地产为基础,旅游文化、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局。许家印还强调,未来五年恒大不再涉足其他大产业。

其次在服务质量上,2017年恒大再次启动战略转型,提出从“规模型”向“规模+效益型”模式转变。

也就是说,恒大一方面要继续攻占存量市场,同时还要注重增长质量,优化项目管理,在向多元化转变、规模扩张的同时,要更加注重提升公司增长质量,增加企业“厚度”。

事实证明,“规模+效益型”的战略转型扭转了恒大的命运,使得恒大业绩在高基数下保持飞速攀升的速度。实施首年就实现利润行业第一,2019年上半年继续蝉联行业“利润王”。

“规模+效益”战略之下,恒大于2017年也开始由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式的转变。

也就是说,恒大早在三年前就开始谨慎拿地,甚至推行土地储备负增长策略,以降低杠杆;在设计、招标、销售环节,更严格推行标准化管理和运营;同时推动营销、管理、财务“三费”全面降低,进而实现高周转下的高效率及高效益。

如今到了2020年,恒大将“高增长、控规模、降负债”直接列为公司最新战略高度,决心之大、力度之大前所未有。届时,我们将看到一个更加稳健的“新恒大”。

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总 结

成立二十多年来,恒大经历了多次战略转型。一步一个脚印逐渐成长为中国最具实力的房地产龙头,离不开其一直坚持的“战略制胜”之道,通过前瞻性、科学性和正确性战略决策,恒大成为中国最“不按照常理出牌”的房企。

回溯历史,恒大每一次战略决策的推行,都似乎预示着行业格局巨变,而每次一关键战略的抉择,最后也总能得到市场的验证。正如许家印所说:越是市场不好的时刻,越能展示恒大的功底。

进入2020年,中国房地产行业依然面临严格的调控,不仅需求端低迷不振,房企的拿地成本也越来越高,风险越来越大。如此环境中,“现金为王”显得日益重要,“高增长、控规模、降负债”的体系提出不仅是恒大转型的信号,也是未来房企高质量发展的重要举措之一。

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