撰写 | 汉唐
编辑 | 森淼
来源｜节点财经
3月25日晚间，金辉控股正式向港交所递交招股书。据招股书披露，此次IPO的联席保荐人为农银国际、中信里昂证券和海通国际。
金辉控股曾在2016年1月29日向上交所递交过招股书，次年显示已反馈后再无进展。
据克而瑞数据发布2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜，金辉控股以全口径金额888.6亿元销售额位列榜单第40位。
此次若能成功登陆港交所，通过上市融资改善资金链状况，将助力于金辉控股冲破千亿。
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典型家族企业
漫长上市之路
香港商人林定强在1992年就已涉足房地产领域，并于看准时机于1996年在福建正式创立了金辉集团，而且是第一批出走闽系中小型房企中的一员。
2000年以前金辉控股因在福建开发了几个成功项目，迅速在福建房地产中占据一席之地。
2004年金辉重庆项目成功落地，成为金辉控股出走福建的标志性一步。而后2006年分别进入南京和西安。2009年进入北京、上海，并于同年将总部迁至北京CBD。
闽系房企们经历了二十多年的发展，从规模上看已呈现两极分化。有的闽系房企在竞争中不断扩张已成为国内头部房企，比如世茂，也有闽系房企在竞争中不断缩水的，比如福晟2018年初借壳上市后，不到两年的时间内，被同为闽系房企的世茂“体面地吃掉”。
金辉控股自带闽系标签，闽系房企热衷上市，世茂股份早在1994年2月登陆上交所，闽系阳光城，泰禾集团等紧随其后登陆深交所。节点财经观察发现2000年后闽系房企似乎更偏爱港交所，禹州地产，宝龙地产，世茂房地产，中骏集团等前赴后继奔赴港交所上市。此次金辉控股在港交所提交招股书，或许是受上述公司的启示。
金辉控股的上市计划最早可追溯到2005年，早在十五年前金辉控股董事长林定强就着手于集团上市，并以股权置换的方式与融侨进行战略合作，金辉控股与融侨合作后在规模有所扩大，但双方于2010年因上市定位和业务扩张等方面存在分歧而终止合作。
图片来源：招股书
金辉控股是典型的家族企业，也许成为制约金辉集团发展和影响金辉上市的一个因素。据企查查，林定强通过金辉投资（香港）有限公司持有金辉集团96%的股份，剩余的4%股份由上海华月实业投资有限公司持有，而上海华月实业投资有限公司也为林氏家族的持股平台。
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土储一线缺失
拆分物管板块
金辉控股已覆盖全国30个城市，开发项目超百个，累计开发规模逾2000万平方米，土地储备未售货值约为2800亿元。金辉集团的房地产开发主要位于五大区，分别位于环渤海区域、西北区域、长三角区域、西南区域和华南区域，去年五大区域的销售占比分别为29.4%、26.0%、16.7%、17.3%、10.6%。
图片来源：招股书
金辉控股以“全国布局、区域聚焦、城市领先”的战略发展方针，布局中国三大经济圈和中西部核心城市，开发足迹遍及北京、上海、重庆、福州、福清、西安、成都、合肥、沈阳、苏州、无锡、扬州、盐城、淮安、连云港等15座核心城市。
招股书显示，截至2019年底，金辉控股共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含由金辉控股旗下子公司开发的102个项目以及由金辉控股的合营及联营公司开发的42个项目。
截至2019年12月31日底，金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.44万平方米，其中93.4%位于二线城市及核心三线城市，明显一线布局缺失，短期内无法改善土储结构。
据不完全统计，金辉集团在环京区域拿地动作频繁，新增天津三块土储，共计238亩，新增石家庄两块块土储，共计174亩，新增廊坊两块土储，共计251亩。除此之外，在武汉等二线城市也增加土储以备扩张之需。金辉集团董事长林定强在2020年新年致辞中提到去年集团共获取了四十余宗土地，投资额是历史上最高的一年。
据招股书披露，金辉控股的业务板块分为物业开发及销售，物业管理服务，物业租赁和管理咨询服务四个板块。截止2019年上半年，物业开发及销售自住宅和商业总收入为250.37亿元，占总收入的94.4%，其中住宅占比约九成。
除了物业开发及销售主业外，引起注意的还有金辉控股的物业管理服务板块，金辉控股主要向集团所开发的住宅及商业物业提供物业管理服务。金辉控股于2002年8月就已成立北京金辉锦江物业服务有限公司，但集团的物业板块经历了十多年的发展表现并不亮眼，截止2019年上半年，该板块收入为5.2亿元，仅贡献总收入的2%，且截止2017年，2018年和2019年底，金辉控股的物业管理的毛利率为11%，17.1%，17.3%，虽然有上涨趋势，但相较于雅生活服务38.20%，碧桂园物业为37.7%，位于行业低位。
图片来源：招股书
现头部房企正忙于拆分物业上市时，金辉控股称，为将集团的资源主要投入物业开发及销售中，并作为重组的一部分，集团出售了物业管理服务业务，有关出售已于2019年12月31日完成。因此，预期于2020年起不会录得任何物业管理服务收入。
据招股书披露，金辉在去年底完成了重组交易，将北京金辉锦江公司全部股权转让给了福州金辉物业，尽管未来物业管理业务的收入不会再并入金辉控股的财报之中，但林定强夫妻仍为该物业管理公司的控股股东。
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毛利率连年下滑
短期债务或承压
对于很多中小型房企来说冲击千亿是集团的重要一关，对金辉控股来说也是，但不同于其他闽系房企的激进，金辉集团特别注重控制风险，以稳健谨慎著称。在激烈的房企竞争中，如此“稳健”也有一系列问题。
据克而瑞数据，2017年，2018年和2019年金辉控股的全口径销售额分别为445.1亿、746.8亿元和888.6亿元，2019年增速为18.99%，去年同期增速为67.78%。
截止2017，2018年和2019年底的毛利为3,791.7百万元，4,825.5百万元，5,662.2百万元。截止2017，2018年和2019年底的整体毛利率为32.2%，30.2%，21.8%，毛利率连年显著下滑，财报对其解释为主要是由于集团物业开发及销售的毛利率下降所致。
图片来源：招股书
截止2017年，2018年和2019年底，金辉控股物业开发及销售的毛利率为32.1%，29.2%，20.7%。物业开发及销售毛利率下跌主要由于有关年度所交付的每平方米平均成本增加超过已确认每平方米平均售价增加，而所交付的每平方米平均成本增加主要由于所交付的每平方米平均土地收购成本增加。
据招股书披露，净负债率较上年同期有所下降，由截至2017年12月31日的190%下降至截至2018年12月31日的170%，2019年的资产净负债率居高不下仍为170%。去年上半年经营活动产生的现金流首次出现由正转为负，由2018年底的29.5亿元转为2019年上半年底的-32.71亿元。
近年来，随着融资政策持续收紧，融资成本水涨船高，据克而瑞地产研究数据，去年上半年整体平均融资成本由2018年底的6.68%增至7.04%。房企对资金的需求量大，但融资却越来越困难。金辉控股的融资情况也不乐观，截止2017年，2018年和2019年底，融资成本为3.45亿元，5.72亿元，4.95亿元。金辉控股持高不下的净负债率势必会对金辉控股未来融资产生影响。
截止2019年底，金辉控股现金及银行结余134亿元，去除受限制资金和已抵押存款外，可使用现金及现金等价物仅为92.2亿元。截止2020年2月底，可使用现金及现金等价物仅为63.8亿元，较2019年年末减少约28亿元。截至2017年、2018年及2019年底，流动比率分别为1.5、1.3及1.4倍，目前相对保持稳定。
图片来源：招股书
据招股书，金辉控股计息银行及其他借款139.8亿元，公司债券40.4亿元等，一年内到期有息负债总额达144.5亿元，短期债务或承压，存在集中兑付风险。
2020年年初又遇疫情，使得已承压的资金链更为紧绷，2020年金辉控股的压力更大。
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高周转存弊病
楼盘屡遭维权
目前金辉控股共有四大品系，“优步系”“云著系”“铭著系”和“大城系”。金辉控股近年来不断通过提高去化率加速回款，截止2017年底，2018年底，2019年底，金辉控股的平均入住率分别为84.9%、87.6%、90.0%。入住率提高的同时，全国各地金辉业主维权的声浪也越来越高。
据人民网陕西频道的报道，2017年8月金辉业主向西安市省委书记投诉称，西安曲江金辉世界城项目C区违建存在违规施工情况，未经规划局批准公示，未告知业主，随意更改规划，违规违法施工，把原规划花园绿地改建为楼宇等问题。
2019年3月金辉控股业主投诉金辉物业福州公司，称其2017年在融侨置业有限公司旗下淮安二期仓山区金辉溪溪里小区购买的房屋存在装修合同强行捆绑销售情况，且业主认为开发商提供的装修明细装修质量价值不符合装修合同的价格。
图片来源：黑猫投诉
金辉业主也在在黑猫投诉等平台屡次进行维权，涉及天津，湖南，西安，沈阳等多地多个楼盘。2019年11月沈阳金辉中央云著业主投诉金辉物业福州公司涉嫌虚假宣传，未达到竣工条件强行交付，园区标准质量与售房规划不一致。无独有偶，2019年12月金辉业主投诉天津金辉优步湖畔楼盘销售欺骗，公摊面积不符合国家规定，物业服务差。
2020年3月金辉业主投诉长沙金辉优步楼盘涉嫌虚假宣传和配套设施差，销售样板间和实体交房不一致，业主称绿化园建严重缩水与绿化区域规划宣传相差较大。不仅如此还涉及学位虚假宣传，售楼时开发商称购买金辉优步花园就能直接入读博才云时代小学学位，但才云时代小学学校只能接收近三年，三年之后待确定。
金辉集团董事长林定强2020新春献词是，大浪淘沙，稳中求进。但是房企要想经得住市场的考验，产品还是至关重要的。
