来源 / 虎符财经
港股市场对地产股的低估值与不信任由来已久，背后则是房企“高杠杆、高负债、高周转”下的盈利模式，新力也不例外。上市，就能解决问题吗？
资本寒冬，赴港上市的“黑马”房企新力控股也没有（02103.HK）逃脱破发的“噩运”。
上市首日（11月15日），新力控股挂牌开报3.98港元/股，随后一路下滑，截至当日收盘报3.95港元/股，跌幅为0.75%。
港股市场对地产股的低估值与不信任由来已久，背后则是房企“高杠杆、高负债、高周转”下的盈利模式。
对于2010年成立，尚不满9岁的新力控股而言，也不例外。
新力钱紧，新力钱贵
新力控股起步于江西，一个除了景德镇陶瓷，总是被互联网遗忘的地儿。或许受地域影响，新力控股在地产界的存在感也不高。
不过，随着此次IPO的成功，新力控股作为第一家赣系上市房地产企业好好在世人面前刷了一把存在感，其迅猛的发展态势更是让人惊叹！
招股书显示，2016年至2018年，新力控股的收益分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元，复合年增长率达94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率达105.9%。
而在2019年前4个月，新力控股的收益从去年同期的15.09亿元增长至57.09亿元，增长率高达278 .4%。净利润达到2.82亿元，同比增长515 .8%。
行业下行周期，各大房企统统将收缩战线，存粮过冬作为首要任务的时候，新力能如此舍命狂奔，可谓勇气可嘉。
不过，其背后高额的负债率或许更能说明问题。
2016-2018年，新力控股借款总额分别为64.37亿元、166.75亿元、221.02亿元，加权平均实际利率分别高达9.3%、9.1%、9.3%。
其中，信托是新力重要补血来源。截至今年3月底，新力尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高一笔为15.36%。截至2018年12月31日，新力未偿还信托融资总额占同日借款总额的51.6%。
新力的钱，不仅紧，而且贵。
庞大的借款反映到负债率上，新力控股负债水平在近几年持续处于高位，2016年和2017年净资本负债比率分别为190%、270%，2018年净资本负债比率仍高达240%。
进入2019年，信托严控房地产融资调控加码，新力控股上市融资箭在弦上。
招股书中赫然写道，“所募资金约30%或约5.892亿港元，将用于偿还项目发展的部分现有计息借款——2019年8月及10月发行本金总额为1.699亿美元的私人债务融资；及约10%或约1.964亿港元，将用于一般业务营运及营运资金。”
不过，就在张园林正式敲响港交所锣的霎那，意味着新力控股有钱还债了。
建筑人的地产梦
“每个建筑出生的人都有一个地产梦”，张园林也不例外。
1976年，张园林出生于江西省南昌市，生肖属龙。为数不多的的公开资料显示，他曾在2002-2006年任职于江西省第五建设集团有限公司公司，主要承接市政工程，近几年连续进入江西民企百强。
2010年，恰逢江西房地产新旧交替之际，时年34岁的张园林创办新力置地（新力控股前身），正式向地产梦“告白”。
赶上房地产一日千里的好时代，新力置地以南昌帝泊湾项目为起点，迅速布局南昌各大热点区域。2011年拿下了朝阳新城地王，2013年新力洲悦隆重启幕，2015年新力范营销中心盛大开放。到2015年，新力销售总额45亿，已经跻身江西房企前三甲，并站稳中国房企前50强。
随着规模和实力不断扩张，江西已容不下张园林的野心。
2016年，张园林带领新力置地南下，第一站瞄准广东惠州，这个大湾区“房价洼地”，并重磅亮相了新力琥珀园、新力东园、新力帝泊湾、新力上园以及新力雅园五大首发之作。
不过，对这位地产界的新秀而言，惠州只是他的一个立足点，辐射珠三角才是主要目的。
而在张园林的操盘下，新力南下之路颇为成功：惠州一城布下22盘，夺得2017年当地销售亚军；广州公司成立一年，一举拿下南沙、花都、肇庆、清远等区域的7块优质地块。
当然，少年英雄的张园林野心远不止于此，2017年，新力“迁都”上海，大有向长三角进发的态势，而这一年销售额的突破性增长，也印证了张园林的“转移战略”并没有出错。
但外界却留意到，“迁都”或是为躲避诉讼？不容忽视的是，2016年，张园林在江西发生了多起民事诉讼案件，内容大多和商品房销售合同纠纷有关。
图源：天眼查
激进扩张，风险难料
天眼查显示，张园林通过新力科技集团有限公司控股多家子公司，上海鸿基新材料有限公司，江西京学名教教育科技有限公司，江西新力商业管理有限公司等，业务范围囊括建筑材料、装饰装修服务咨询、商贸、投资管理等。
图源：天眼查
“有追求、有理想就要大胆坚持去做。当然，这种坚持需要基于准确的价值判断。”张园林是个激进大胆的人。
进入2018年以后，虽然房地产现状持续艰难，但张园林似乎并未有减速的打算。2018年，新力曾创下一个月内斥资54亿元在南昌拿下了8宗合计约736亩用地的纪录，张云林也将新力的销售目标提到了800亿元。
大举扩张的日子，新力控股的现金流着实不好看。招股书数据显示，新力控股2016年经营活动所得现金流量净额为-20.4亿元，2017年这一指标进一步降至-65.5亿元，直到2018年这一指标才转负为正，为17.2亿元，不知道是不是因为上市考虑。
在招股说明书中，公司坦诚这一风险，提出“大量债务可能在未来产生二次债务，从而可能对公司财务状况及经营业绩造成重大不利影响。”
为缓解债务压力，新力刚于4月发行了4.17亿元公司债，计划用于偿还贷款。
作者：虎符财经
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